Hypotheekrenteaftrek Berekenen 2026

Wat is hypotheekrenteaftrek?

Hypotheekrenteaftrek is een van de belangrijkste fiscale voordelen voor woningeigenaren in Nederland. De regeling stelt je in staat om de rente die je betaalt op je hypotheek af te trekken van je belastbaar inkomen in Box 1 (werk en woning). Dit verlaagt je te betalen inkomstenbelasting, waardoor je netto maandlasten lager uitvallen dan je bruto hypotheeklasten. De hypotheekrenteaftrek bestaat al decennia en is een van de redenen waarom het in Nederland relatief aantrekkelijk is om een woning te kopen in plaats van te huren. Hoewel het maximale aftrekpercentage de afgelopen jaren geleidelijk is verlaagd, is het voordeel nog steeds aanzienlijk. In 2026 bedraagt het maximale aftrekpercentage 37,56%. De aftrek geldt in 2026 nog tegen maximaal 37,56 procent, ook voor wie in de hoogste schijf valt, en alleen voor de rente op een lening voor je eigen woning met een aflossingsverplichting van dertig jaar.

Hoe werkt de hypotheekrenteaftrek in 2026?

De werking van de hypotheekrenteaftrek is relatief eenvoudig. Je betaalt rente over je hypotheek aan de bank. Dit rentebedrag mag je in mindering brengen op je belastbaar inkomen in Box 1. Het voordeel wordt berekend tegen het aftrekpercentage dat van toepassing is op jouw situatie.

In 2026 geldt het volgende: als je marginale belastingtarief hoger is dan 37,56% (wat het geval is bij een inkomen boven €78.426), wordt de aftrek begrensd op 37,56%. Als je marginale tarief lager is (35,75% in de eerste schijf), dan geldt dat lagere tarief als aftrekpercentage.

Rekenvoorbeeld

Stel je hebt een hypotheek van €350.000 tegen 4% rente. Je betaalt dan in het eerste jaar circa €14.000 aan hypotheekrente. Bij een aftrekpercentage van 37,56% krijg je €14.000 x 37,56% = €5.258 per jaar terug van de Belastingdienst, ofwel circa €438 per maand. Je netto rentelast daalt daarmee van €1.167 naar €729 per maand.

Het maximale aftrekpercentage: 37,56% in 2026

Het maximale aftrekpercentage voor de hypotheekrenteaftrek is de afgelopen jaren stelselmatig verlaagd. De overheid wil hiermee de fiscale stimulans van woningbezit geleidelijk afbouwen en het verschil tussen huren en kopen verkleinen. Hieronder een overzicht van de verlaging:

Het tarief is gestabiliseerd op het niveau van het basistarief van de tweede schijf (37,56%). Er zijn momenteel geen concrete plannen om het percentage verder te verlagen, maar de politieke discussie over de toekomst van de hypotheekrenteaftrek laait regelmatig op.

Het eigenwoningforfait: de andere kant van de medaille

Tegenover de hypotheekrenteaftrek staat het eigenwoningforfait. Dit is een fictief inkomen dat je bij je belastbaar inkomen moet optellen als je een eigen woning hebt. Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van je woning. In 2026 gelden de volgende percentages:

Bij een woning met een WOZ-waarde van €400.000 bedraagt het eigenwoningforfait €1.400 per jaar. Dit wordt bij je inkomen opgeteld, waardoor je effectief minder profiteert van de hypotheekrenteaftrek. Het netto voordeel van de aftrek is dus de rente-aftrek minus het eigenwoningforfait.

Voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek

Niet elke hypotheek komt in aanmerking voor renteaftrek. Er gelden belangrijke voorwaarden:

• Aflossingseis: hypotheken afgesloten vanaf 1 januari 2013 moeten in maximaal 30 jaar volledig worden afgelost (annuitair of lineair). Aflossingsvrije hypotheken afgesloten na deze datum komen niet in aanmerking voor aftrek.
• Eigen woning: de aftrek geldt alleen voor de hypotheek op je hoofdverblijf. Hypotheekrentes op tweede woningen, vakantiehuizen of beleggingspanden zijn niet aftrekbaar.
• Maximale looptijd: je kunt maximaal 30 jaar hypotheekrente aftrekken per eigenwoningschuld. Na 30 jaar vervalt het recht op aftrek.
• Informatieplicht: je moet de hypotheek correct opgeven bij de Belastingdienst. Je bank stuurt jaarlijks een opgave van de betaalde rente en de stand van je hypotheekschuld.

Hypotheekrenteaftrek bij verhuizing

Als je verhuist naar een nieuwe woning, heeft dit gevolgen voor je hypotheekrenteaftrek. De regels zijn als volgt:

• Verkoop oude woning: als je je oude woning verkoopt met overwaarde, moet je deze overwaarde gebruiken voor de aankoop van je nieuwe woning (bijleenregeling). Het deel dat je herfinanciert met overwaarde is niet aftrekbaar.
• Nieuwe hypotheek: voor het nieuwe hypotheekdeel begint een nieuwe 30-jaarstermijn voor de aftrek.
• Twee woningen: heb je tijdelijk twee woningen (bijvoorbeeld omdat je oude woning nog niet is verkocht), dan kun je onder voorwaarden de hypotheekrente van beide woningen tijdelijk aftrekken, mits je de voormalige woning te koop hebt staan.

Tips om maximaal te profiteren van hypotheekrenteaftrek

Hoewel de hypotheekrenteaftrek geleidelijk is afgebouwd, zijn er manieren om het voordeel te optimaliseren:

• Kies een annuitaire of lineaire hypotheek: alleen bij deze hypotheekvormen is de rente aftrekbaar. Een aflossingsvrije hypotheek biedt lagere maandlasten maar geen aftrekrecht (voor leningen na 2013).
• Combineer met spaarhypotheek: als je een hypotheek hebt van voor 2013, kun je een deel aflossingsvrij houden. Spreek met je adviseur over de optimale verdeling.
• Vergeet het eigenwoningforfait niet: bij je berekening van het netto voordeel moet je het eigenwoningforfait in mindering brengen.
• Plan vooruit: als je verwacht dat je inkomen stijgt, kan het gunstiger zijn om meer hypotheek te nemen en minder eigen geld in te brengen, zodat je meer rente-aftrek geniet. Maar wees voorzichtig: meer schuld is ook meer risico.

Toekomst van de hypotheekrenteaftrek

De hypotheekrenteaftrek is een politiek gevoelig onderwerp in Nederland. Voorstanders wijzen op het belang van eigenwoningbezit en de stabiliteit die het biedt aan huishoudens. Tegenstanders betogen dat de regeling de huizenprijzen opdrijft en ongelijkheid vergroot tussen kopers en huurders.

Op dit moment zijn er geen concrete plannen om de hypotheekrenteaftrek verder te verlagen of af te schaffen. Toch is het verstandig om bij je financiele planning niet volledig te leunen op de aftrek. De hypotheekrenteaftrek is een bonus, geen basis voor je woningfinanciering.

Veelgestelde vragen

Bronnen

• Belastingdienst: Hypotheekrenteaftrek
• Rijksoverheid: Hypotheekrenteaftrek
• NIBUD

Wat aftrekbaar is en wat niet

Aftrekbaar is de rente over de eigenwoningschuld: de lening die is aangegaan voor aankoop, onderhoud of verbetering van de eigen woning waarin u zelf woont. Daarnaast zijn eenmalig aftrekbaar de financieringskosten die met het afsluiten samenhangen: advies- en bemiddelingskosten, taxatiekosten voor de hypotheekaanvraag, notariskosten voor de hypotheekakte en de eenmalige premie voor Nationale Hypotheek Garantie. Niet aftrekbaar zijn de aflossing zelf, de overdrachtsbelasting, de makelaarskosten en de notariskosten voor de leveringsakte.

Sinds 2013 geldt bovendien de aflossingseis: rente over een nieuwe hypotheek is alleen aftrekbaar wanneer de lening ten minste annuïtair in dertig jaar wordt afgelost. Een aflossingsvrije hypotheek die na die datum is afgesloten geeft dus geen recht op aftrek. Voor leningen van vóór 2013 geldt overgangsrecht, dat vervalt bij oversluiten naar een hoger bedrag of bij verhuizing naar een duurdere woning voor het meerdere.

Het eigenwoningforfait en de wet-Hillen

Tegenover de aftrek staat het eigenwoningforfait: een percentage van de WOZ-waarde dat bij het inkomen wordt opgeteld. Voor de meeste woningen bedraagt dat een fractie van een procent, oplopend boven een hoge WOZ-grens. Wie meer forfait dan rente heeft, dus wie zijn hypotheek vrijwel of geheel heeft afgelost, betaalde tot 2019 belasting over het verschil. De wet-Hillen voorkwam dat, maar die aftrek wordt sinds 2019 in dertig jaarlijkse stappen afgebouwd. Volledig aflossen wordt daardoor geleidelijk minder gunstig, al blijft het rendement van aflossen gelijk aan de hypotheekrente.

De aftopping van het aftrektarief

De rente is niet meer aftrekbaar tegen het marginale tarief voor wie in de hoogste schijf valt: sinds 2023 geldt daar het tarief van de eerste schijf. Voor een huishouden in de tweede schijf verandert er niets, voor een hoog inkomen scheelt dat enkele procentpunten over de volle rente. De aftopping geldt niet alleen voor hypotheekrente maar voor het hele pakket grondslagverminderende posten, inclusief betaalde partneralimentatie en de ondernemersaftrek.

Voor de beslissing tussen extra aflossen en beleggen telt dat mee. Het rendement van aflossen is de hypotheekrente min het aftrekvoordeel; naarmate dat voordeel kleiner wordt, wordt aflossen aantrekkelijker ten opzichte van sparen, zeker nu het spaarrendement in box 3 forfaitair wordt belast.

Verhuizen en de bijleenregeling

Wie zijn woning met overwaarde verkoopt en een nieuwe koopt, moet die overwaarde in de nieuwe woning steken om het volledige recht op renteaftrek te behouden. Doet u dat niet, dan geldt het deel van de nieuwe hypotheek dat met de overwaarde gefinancierd had kunnen worden niet als eigenwoningschuld, en is de rente daarover niet aftrekbaar. Deze bijleenregeling werkt door zolang de eigenwoningreserve bestaat, wat drie jaar na de verkoop is.

De voorlopige teruggaaf

In plaats van een jaar wachten kunt u de teruggaaf maandelijks laten uitbetalen via een voorlopige aanslag. Bij een renteverandering of verhuizing moet die worden bijgesteld, anders volgt een naheffing.