Maximale Hypotheek Berekenen 2026

Hoeveel hypotheek kun je krijgen in 2026?

Een van de eerste vragen die je jezelf stelt bij het kopen van een woning is: hoeveel kan ik lenen? Je maximale hypotheek bepaalt namelijk in welke prijsklasse je kunt zoeken. De berekening is gebaseerd op verschillende factoren, waarvan je bruto jaarinkomen de belangrijkste is. Maar er spelen meer zaken mee, zoals de actuele hypotheekrente, bestaande schulden, en of je een partner hebt die meeverdient.

In Nederland worden de leennormen vastgesteld door het NIBUD (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting). Het NIBUD berekent jaarlijks de maximale woonlasten die verantwoord zijn bij elk inkomensniveau. Hypotheekverstrekkers zijn verplicht deze normen te volgen. Het doel is om te voorkomen dat huishoudens in financiele problemen komen door te hoge woonlasten.

De NIBUD-normen: hoe werken ze?

Het NIBUD hanteert zogenaamde woonlastpercentages: het maximale percentage van je bruto inkomen dat je aan woonlasten mag besteden. Dit percentage varieert op basis van je inkomen en de hypotheekrente. Hoe hoger je inkomen, hoe hoger het percentage dat je aan woonlasten mag uitgeven. En hoe lager de rente, hoe meer je kunt lenen (want dezelfde maandlast financiert een hogere lening).

Als vuistregel kun je in 2026 bij een hypotheekrente van circa 4% ongeveer 4,5 keer je bruto jaarinkomen lenen. Bij een inkomen van €55.000 komt dat neer op een maximale hypotheek van circa €247.500. Met een partner die ook €35.000 verdient, stijgt je leencapaciteit naar circa €405.000.

Inkomen en de maximale hypotheek

Je inkomen is veruit de belangrijkste factor bij het bepalen van je maximale hypotheek. Hierbij zijn de volgende punten van belang:

Vast inkomen

Je vaste bruto jaarsalaris is de basis. Dit is het salaris dat op je arbeidsovereenkomst staat, inclusief vakantiegeld (8%). Als je een vast contract hebt, nemen hypotheekverstrekkers dit bedrag volledig mee.

Variabel inkomen

Overwerk, onregelmatigheidstoeslag, provisie en bonussen tellen ook mee, maar vaak wordt het gemiddelde van de afgelopen drie jaar genomen. Een stijgende trend in je variabele inkomen kan in je voordeel werken.

Partnerinkomen

Sinds 2026 telt het volledige inkomen van je partner mee voor de maximale hypotheek. Dit is een belangrijke verruiming die tweeverdieners aanzienlijk meer leenruimte geeft. Of je getrouwd bent, een geregistreerd partnerschap hebt, of samenwoont maakt niet uit, zolang je samen de hypotheek aangaat.

Invloed van de hypotheekrente op je leencapaciteit

De hypotheekrente heeft een direct effect op hoeveel je kunt lenen. Een lagere rente betekent lagere maandlasten bij dezelfde hypotheek, waardoor je meer kunt lenen. Andersom geldt ook: bij een hogere rente zijn je maandlasten hoger en kun je minder lenen.

De bovenstaande tabel laat zien hoe 1 procentpunt renteverschil je maximale hypotheek met tienduizenden euro's kan verlagen of verhogen. Dit onderstreept het belang van een goede rentevergelijking bij het afsluiten van een hypotheek.

Schulden en de maximale hypotheek

Bestaande schulden hebben een aanzienlijke impact op je maximale hypotheek. De belangrijkste schulden die hypotheekverstrekkers meewegen zijn:

• Studieschuld (DUO): bij leningen onder het leenstelsel telt 0,45% van de oorspronkelijke hoofdsom mee als maandlast. Bij oudere leningen (basisbeursstelsel) is dit 0,65%. Een studieschuld van €30.000 kan je maximale hypotheek met €12.000-18.000 verlagen.
• Persoonlijke lening: de maandelijkse termijn wordt volledig meegeteld bij het bepalen van je leenruimte.
• Doorlopend krediet: 2% van het kredietlimiet telt mee als maandlast, ongeacht of je het krediet daadwerkelijk gebruikt.
• Private lease auto: het maandelijkse leasebedrag wordt als vaste last meegerekend.
• Alimentatie: als je alimentatie betaalt, wordt dit als vaste last meegerekend.

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

De Nationale Hypotheek Garantie is een vangnet voor hypotheekhouders. Als je door omstandigheden buiten je schuld (zoals werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, scheiding of overlijden partner) je hypotheek niet meer kunt betalen, springt NHG bij. De NHG-grens in 2026 is €450.000.

Naast het vangnet biedt NHG een direct financieel voordeel: hypotheekverstrekkers geven doorgaans 0,3 tot 0,6 procentpunt rentekorting bij een hypotheek met NHG. De eenmalige premie bedraagt 0,6% van het hypotheekbedrag (bij €350.000 is dat €2.100). Deze premie mag bij de hypotheek worden opgeteld en is fiscaal aftrekbaar.

Voorbeelden maximale hypotheek in 2026

Hieronder een overzicht van indicatieve maximale hypotheekbedragen bij verschillende inkomens en een rente van 4%:

Let op: deze bedragen zijn indicatief. De werkelijke maximale hypotheek hangt af van je specifieke situatie, vaste lasten, en de normen van je hypotheekverstrekker.

Tips om je maximale hypotheek te verhogen

• Los schulden af: zelfs het aflossen van een klein doorlopend krediet kan je leenruimte aanzienlijk vergroten.
• Verhoog je inkomen: een salarisverhoging of promotie vertaalt zich direct in een hogere maximale hypotheek.
• Koop samen: met twee inkomens kun je aanzienlijk meer lenen.
• Kies een langere rentevaste periode niet automatisch: een kortere rentevaste periode biedt vaak een lagere rente, waardoor je meer kunt lenen. Weeg dit af tegen het risico.
• Overweeg NHG: de rentekorting bij NHG kan je leencapaciteit indirect verhogen doordat je lagere maandlasten hebt.
• Bouw eigen vermogen op: hoe meer eigen geld je inbrengt, hoe minder je hoeft te lenen. Bovendien bieden sommige banken een lagere rente bij een lagere loan-to-value ratio.

Veelgestelde vragen

Bronnen

• NIBUD: Wat kunt u maximaal lenen?
• Nationale Hypotheek Garantie
• Rijksoverheid