Kosten Koper Berekenen 2026

Wat zijn kosten koper?

Als je een woning koopt in Nederland, betaal je meer dan alleen de koopprijs. De zogenaamde kosten koper (k.k.) zijn alle bijkomende kosten die je als koper moet betalen bovenop de aankoopprijs. Deze kosten kun je sinds 2018 niet meer meefinancieren in je hypotheek en moet je dus uit eigen spaargeld betalen. Het is daarom essentieel om van tevoren te weten waar je aan toe bent. De afkorting "k.k." zie je bij vrijwel elke bestaande woning die te koop staat op Funda of bij de makelaar. Het betekent dat de genoemde vraagprijs exclusief de bijkomende kosten is. Het totale bedrag dat je nodig hebt om de woning te kopen is dus de koopprijs plus de kosten koper. Afhankelijk van je situatie bedragen de kosten koper gemiddeld 4 tot 6 procent van de koopprijs.

Overzicht van alle kosten koper in 2026

De kosten koper bestaan uit verschillende onderdelen. Hieronder een gedetailleerd overzicht van elke kostenpost:

1. Overdrachtsbelasting

De overdrachtsbelasting is de belasting die je betaalt aan de overheid bij de overdracht van een bestaande woning. In 2026 gelden drie tarieven:

Bij een koopprijs van €400.000 betaal je als reguliere koper €8.000 aan overdrachtsbelasting. Als starter betaal je niets. Als belegger betaal je maar liefst €41.600. De overdrachtsbelasting is daarmee voor de meeste kopers de grootste kostenpost binnen de kosten koper.

2. Notariskosten

Bij de aankoop van een woning heb je een notaris nodig voor twee akten:

• Leveringsakte (ook wel transportakte): hiermee wordt het eigendom van de woning officieel overgedragen. De kosten variieren van circa €1.200 tot €2.000, afhankelijk van de koopprijs en de notaris.
• Hypotheekakte: als je een hypotheek afsluit, wordt dit vastgelegd in een hypotheekakte bij de notaris. De kosten liggen tussen circa €1.000 en €1.700.

Notaristarieven zijn niet wettelijk vastgelegd en kunnen per notaris flink verschillen. Het loont om meerdere offertes op te vragen. Sommige hypotheekverstrekkers bieden korting bij bepaalde notariskantoren.

3. Taxatiekosten

De meeste hypotheekverstrekkers vereisen een onafhankelijke taxatie van de woning. Een erkende taxateur beoordeelt de marktwaarde van de woning en stelt een taxatierapport op dat voldoet aan de NWWI-standaard (Nederlands Woning Waarde Instituut). De kosten bedragen gemiddeld €500 tot €700 in 2026. Sommige banken accepteren ook een modelmatige waardering, die goedkoper is.

4. Hypotheekadvieskosten

Een hypotheekadviseur begeleidt je bij het kiezen en afsluiten van de juiste hypotheek. De kosten voor hypotheekadvies liggen gemiddeld tussen €2.000 en €3.500. Onafhankelijke adviseurs vergelijken hypotheken van alle aanbieders, terwijl bankadviseurs alleen eigen producten aanbieden. Hoewel het een aanzienlijke kostenpost is, kan een goede adviseur je duizenden euro's besparen door de optimale hypotheek te vinden.

5. Bankgarantie

Bij het tekenen van het koopcontract betaal je doorgaans een waarborgsom van 10% van de koopprijs. In plaats van dit bedrag daadwerkelijk te storten, kun je een bankgarantie regelen. De bank garandeert dan aan de verkoper dat het bedrag beschikbaar is. De kosten voor een bankgarantie liggen rond de 0,1% van de koopprijs, met een minimum van circa €250.

6. NHG-premie

Als je hypotheek binnen de NHG-grens valt (€450.000 in 2026), kun je Nationale Hypotheek Garantie aanvragen. De eenmalige premie bedraagt 0,6% van het hypotheekbedrag. Bij een hypotheek van €350.000 is dat €2.100. De premie wordt bij de hypotheek opgeteld en is fiscaal aftrekbaar. Het voordeel: een lagere hypotheekrente (0,3-0,6% korting) en een vangnet bij financiele problemen.

Startersvrijstelling 2026: voorwaarden en grensbedrag

De startersvrijstelling is bedoeld om het voor jonge kopers makkelijker te maken om een eerste woning te kopen. In 2026 gelden de volgende voorwaarden:

• Je bent 18 tot 35 jaar oud op het moment van de juridische levering (passeerdatum bij de notaris).
• Je koopt een woning die je zelf gaat bewonen.
• De koopprijs is maximaal €525.000. Kost de woning meer? Dan betaal je 2% over de volledige koopprijs (er is geen gedeeltelijke vrijstelling).
• Je hebt de startersvrijstelling niet eerder gebruikt. De vrijstelling is eenmalig.

De vrijstelling levert een concrete besparing op. Bij een koopprijs van €400.000 bespaar je €8.000 aan overdrachtsbelasting. Dat is een aanzienlijk bedrag dat je kunt gebruiken voor inrichting, verbouwing, of als financiele buffer.

Kosten koper vs. vrij op naam (v.o.n.)

Niet alle woningen worden "kosten koper" verkocht. Nieuwbouwwoningen worden vaak vrij op naam (v.o.n.) aangeboden. Dit betekent dat de verkoper (projectontwikkelaar) de overdrachtsbelasting en notariskosten voor de leveringsakte voor zijn rekening neemt. In de praktijk zijn deze kosten echter verwerkt in de verkoopprijs.

Bij nieuwbouw betaal je geen overdrachtsbelasting maar wel 21% btw, die al in de v.o.n.-prijs is inbegrepen. Je hebt nog wel kosten voor de hypotheekakte, taxatie, en hypotheekadvies. De totale bijkomende kosten bij een nieuwbouwwoning zijn daarmee lager dan bij een bestaande woning.

Voorbeeld: kosten koper bij verschillende koopprijzen

Hieronder een indicatief overzicht van de totale kosten koper bij verschillende koopprijzen (reguliere koper, zonder NHG):

Tips om te besparen op kosten koper

• Gebruik de startersvrijstelling: als je tussen 18 en 35 bent en je eerste woning koopt onder €525.000, bespaar je 2% overdrachtsbelasting.
• Vergelijk notaristarieven: notaristarieven zijn vrij, dus vergelijk altijd meerdere offertes. Het verschil kan honderden euro's bedragen.
• Overweeg NHG: hoewel de NHG-premie een extra kostenpost is, verdien je deze terug door de lagere hypotheekrente.
• Onderhandel over advieskosten: hypotheekadvieskosten zijn bespreekbaar. Vraag meerdere offertes op en vergelijk prijs-kwaliteit.
• Kijk naar het totaalplaatje: focus niet alleen op de kosten koper, maar ook op de totale hypotheeklasten over de looptijd.

Veelgestelde vragen

Bronnen

• Belastingdienst: Overdrachtsbelasting
• Rijksoverheid: Woning kopen
• Nationale Hypotheek Garantie
• Koninklijke Notariele Beroepsorganisatie

Welke kosten aftrekbaar zijn en welke niet

Van de kosten koper is maar een deel fiscaal aftrekbaar, en de scheidslijn loopt tussen kosten voor de financiering en kosten voor de woning. Aftrekbaar in het jaar van aankoop zijn de kosten die samenhangen met het afsluiten van de hypotheek: advies- en bemiddelingskosten, de taxatie voor zover die voor de financiering nodig was, de notariskosten voor de hypotheekakte, de kadasterkosten daarvan en de eenmalige borgtochtprovisie voor de nationale hypotheekgarantie. Die aftrek geldt volledig in het jaar van betaling en wordt vaak vergeten, terwijl zij bij een gemiddelde aankoop al snel over een paar duizend euro gaat.

Niet aftrekbaar zijn de overdrachtsbelasting, de notariskosten voor de leveringsakte, de makelaarscourtage voor de aankoop, de bouwkundige keuring en de kosten voor de verbouwing zelf. Die kosten verhogen wel uw eigen inbreng en daarmee uw overwaarde, maar leveren geen aftrek op. Voor de eigenwoningreserve maakt het verschil evenmin uit: daar telt de verkoopopbrengst minus de eigenwoningschuld, niet wat u aan aankoopkosten hebt betaald.

De startersvrijstelling en het tweeprocentstarief

Er bestaan drie tarieven voor de overdrachtsbelasting. De startersvrijstelling van nul procent geldt eenmalig voor wie tussen achttien en vijfendertig is, de woning zelf gaat bewonen en onder een jaarlijks vastgestelde woningwaardegrens blijft. Het verlaagde tarief geldt voor wie de woning zelf gaat bewonen maar niet aan de startersvoorwaarden voldoet. Het hoge tarief geldt voor alles wat niet als hoofdverblijf wordt gebruikt: een beleggingspand, een tweede woning, een vakantiewoning of een woning die u voor een kind koopt.

Bij twee kopers wordt elk aandeel afzonderlijk beoordeeld. Als één koper aan de startersvoorwaarden voldoet en de ander niet, is over de helft van de koopsom niets verschuldigd en over de andere helft het verlaagde tarief. De toets vindt plaats op het moment van de notariële levering, wat betekent dat een koper die vlak voor zijn vijfendertigste verjaardag koopt en na die datum passeert de vrijstelling verliest.

Onderhandelen over wie wat betaalt

Kosten koper is een gewoonte, geen wet. Partijen mogen afspreken dat de verkoper een deel draagt, en in een ruime markt gebeurt dat ook, meestal in de vorm van een lagere koopsom in plaats van een aparte bijdrage. Die route is voor de koper doorgaans gunstiger, omdat de overdrachtsbelasting over de koopsom wordt geheven en een korting daarop dus dubbel doorwerkt. Wat de verkoper wel altijd zelf betaalt, zijn de doorhaling van de oude hypotheekinschrijving, de courtage van zijn eigen makelaar en een eventuele boeterente.